수도권 아파트 최종 매수 의사결정 보고서

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 4.98억, 적정 5.14억, 철회 5.30억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 71.3㎡ 5억 500~5억 1,000 / 전세 | 전용 84.99㎡ 5억 3,000~5억 8,000 / 전세 | 전용 134.45㎡ 6억 8,000~7억 4,000 / 전세 5억 5,000 | 전용 159.28㎡ / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 18건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 1건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 가오리역까지 실제 도보 457m/6.1분. 서울역 35분, 충정로 35분, 신논현 44분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 176,635원, 주차 1.00대/세대, 용적률 331%, 건폐율 28%.

공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

5억대 전용 84㎡·욕실 2개가 가격파괴 조건이나 거래자료 공백 때문에 투자 결론은 현장 검증 뒤로 미룬다.

비교 대체재

• 석수경남아너스빌(6.30억, 79㎡, 도보 5.1분, 1.0억 비쌈)
• 금천현대(6억, 59㎡, 도보 5.4분, 0.7억 비쌈)
• 동부(6.10억, 54㎡, 도보 7.3분, 0.8억 비쌈)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 금천현대(6억, 전용 59㎡, 도보 5.4분) | 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분) | 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분)

공개 웹 근거/자료확신도

'수유동 극동아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 가오리역 인근 수유 극동아파트 정보 : 네이버 블로그

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족

투자 결론

A 우선 임장·가격협상. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값과 ±5% 안쪽이라 급매보다는 정상 호가에 가깝다; 최근 24개월 매매 60건; 최근 5년 전세 324건.

가격 규율: 목표 5.82억, 적정 6억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 60000억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.82㎡ 6억~6억 9,000 / 전세 | 전용 84.83㎡ 6억 7,000~7억 8,000 / 전세 5억

환금성/전세 방어

강함: 거래 반복과 규모가 같이 있음. 최근 24개월 매매 60건, 5년 매매 110건, 현재 매매 29건.

강함: 전세 거래가 반복되어 방어 근거가 있음. 5년 전세 324건, 현재 전세 1건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 독산역까지 실제 도보 407m/5.4분. 서울역 39분, 충정로 39분, 신논현 40분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 1, 관리비 평균 121,434원, 주차 0.85대/세대, 용적률 280%, 건폐율 20%.

공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

독산역·안양천·서부간선축 접근성이 핵심이고, 단지 자체 정비 확정형보다는 서울 서남권 직주근접 수요 방어형이다.

비교 대체재

• 동부(6.10억, 54㎡, 도보 7.3분, 0.1억 비쌈)
• 관악산현대홈타운(6.30억, 59㎡, 도보 4.7분, 0.3억 비쌈)
• 인창4단지주공(6.30억, 59㎡, 도보 10.6분, 0.3억 비쌈)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분) | 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분) | 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분)

공개 웹 근거/자료확신도

독산동 금천 현대홈타운 아파트 임장 후기 - 네이버 블로그 | '독산동 금천현대홈타운아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

A 우선 임장·가격협상. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 8.1% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 47건; 최근 5년 전세 186건.

가격 규율: 목표 6.60억, 적정 6.80억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 62900억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.4㎡ 6억 8,000~6억 9,000 / 전세 | 전용 84.94㎡ / 전세 | 전용 114.48㎡ 7억 9,000~9억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 47건, 5년 매매 69건, 현재 매매 7건.

강함: 전세 거래가 반복되어 방어 근거가 있음. 5년 전세 186건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 개봉역까지 실제 도보 585m/7.8분. 서울역 40분, 충정로 39분, 신논현 45분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 1, 관리비 평균 121,264원, 주차 0.90대/세대, 용적률 397%, 건폐율 0%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

개봉역 생활권과 전세 거래 방어가 장점이다. 건폐율 값은 보조자료로 보완했으나 현장에서는 동간거리와 주차를 확인한다.

비교 대체재

• 극동.건영.벽산(6.80억, 55㎡, 도보 8.7분, 같은 가격)
• 신림동부(6.80억, 50㎡, 도보 5.8분, 같은 가격)
• 중계무지개(7억, 49㎡, 도보 7.5분, 0.2억 비쌈)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분) | 극동.건영.벽산(6.8억, 전용 55㎡, 도보 8.7분) | 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분)

공개 웹 근거/자료확신도

'개봉삼환'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 서울 구로구 개봉동 470 삼환아파트 (남부순환로95길 54) 거주 후기 ...

자료확신도: 높음. 건폐율 수치 보강 필요

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 57.5% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 38건; 최근 5년 전세 86건.

가격 규율: 목표 6.11억, 적정 6.30억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 40000억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 49.69㎡ 6억 9,000 / 전세 | 전용 58.14㎡ 6억~7억 / 전세 4억 | 전용 59.98㎡ 6억 1,000~7억 1,000 / 전세 | 전용 59.56㎡ 6억 4,000 / 전세 | 전용 59.93㎡ 6억 3,000 / 전세 | 전용 59.97㎡ 7억 / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 38건, 5년 매매 46건, 현재 매매 17건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 86건, 현재 전세 1건.

역 접근·노선가치·통근

도보 부담. 구리역까지 실제 도보 793m/10.6분. 서울역 49분, 충정로 50분, 신논현 47분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 1, 관리비 평균 163,623원, 주차 0.72대/세대, 용적률 221%, 건폐율 13%.

지역·단지명이 맞는 공개 글은 있으나 광고/시세성 신호와 분리해서 보아야 한다

정비·개발/공급

구리역·구도심 생활권과 1,400세대 규모가 방어 요인이다. 재건축 옵션은 초기 기대 수준으로만 반영한다.

비교 대체재

• 관악산현대홈타운(6.30억, 59㎡, 도보 4.7분, 같은 가격)
• 동부(6.10억, 54㎡, 도보 7.3분, 0.2억 저렴)
• 금천현대(6억, 59㎡, 도보 5.4분, 0.3억 저렴)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분) | 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분) | 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

공개 웹 근거/자료확신도

인창4단지주공의 이야기 | 구리역까지 도보 10분에 주변 생활권 ... | 경기 구리시 인창동 666-1 인창4단지주공아파트 (건원대로76번길 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값과 ±5% 안쪽이라 급매보다는 정상 호가에 가깝다; 최근 24개월 매매 4건; 최근 5년 전세 26건.

가격 규율: 목표 6.11억, 적정 6.30억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 64200억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.35㎡ 6억 2,000~6억 5,000 / 전세 | 전용 84.4㎡ 7억 1,000~8억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 4건, 5년 매매 9건, 현재 매매 29건.

약함/미확인: 전세방어를 강하게 말하면 안 됨. 5년 전세 26건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 관악역까지 실제 도보 354m/4.7분. 서울역 46분, 충정로 46분, 신논현 42분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 160,189원, 주차 1.01대/세대, 용적률 184%, 건폐율 21%.

공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

관악역·욕실 2개·주차 1대 조합이 가격 대비 생활 품질이다. 안양/석수 생활권 선호를 현장에서 확인해야 한다.

비교 대체재

• 금천현대(6억, 59㎡, 도보 5.4분, 0.3억 저렴)
• 인창4단지주공(6.30억, 59㎡, 도보 10.6분, 같은 가격)
• 석수경남아너스빌(6.30억, 79㎡, 도보 5.1분, 같은 가격)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분) | 인창4단지주공(6.3억, 전용 59㎡, 도보 10.6분) | 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

공개 웹 근거/자료확신도

'석수동 관악산현대홈타운'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 안양 석수동 관악산현대홈타운 35평 아파트 인테리어 후기 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 14.5% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 25건; 최근 5년 전세 72건.

가격 규율: 목표 6.11억, 적정 6.30억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 55000억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 55.77㎡ 6억 1,000~6억 3,000 / 전세 | 전용 79.45㎡ 5억 9,000~7억 / 전세 | 전용 80.06㎡ / 전세 | 전용 107.58㎡ 7억 5,000~7억 8,000 / 전세 | 전용 121.45㎡ 8억 5,000~8억 7,000 / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 25건, 5년 매매 46건, 현재 매매 28건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 72건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 관악역까지 실제 도보 385m/5.1분. 서울역 46분, 충정로 47분, 신논현 42분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 179,029원, 주차 0.96대/세대, 용적률 383%, 건폐율 26%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

전용 79㎡·욕실 2개·관악역 접근이 실거주형이다. 2027년 입주 조건이면 투자 실행성은 낮아진다.

비교 대체재

• 관악산현대홈타운(6.30억, 59㎡, 도보 4.7분, 같은 가격)
• 금천현대(6억, 59㎡, 도보 5.4분, 0.3억 저렴)
• 인창4단지주공(6.30억, 59㎡, 도보 10.6분, 같은 가격)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분) | 인창4단지주공(6.3억, 전용 59㎡, 도보 10.6분) | 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

공개 웹 근거/자료확신도

'석수경남아너스빌'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 석수경남아너스빌 이야기 | 석수경남아파트 1년하고 3개월째 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 45.1% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 19건; 최근 5년 전세 45건.

가격 규율: 목표 6.60억, 적정 6.80억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 46850억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 53.14㎡ 7억 2,000 / 전세 3억 8,000 | 전용 55.72㎡ 6억 7,000~7억 5,000 / 전세 3억 9,000 | 전용 57.71㎡ 6억 3,000~7억 6,000 / 전세 | 전용 65.43㎡ 7억 2,000~8억 1,000 / 전세 | 전용 70.56㎡ 8억~9억 / 전세 | 전용 70.56㎡ 7억 2,000~8억 5,000 / 전세 | 전용 74.58㎡ 8억~9억 5,000 / 전세 | 전용 84.85㎡ 10억 2,000 / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 19건, 5년 매매 23건, 현재 매매 28건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 45건, 현재 전세 2건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 하계역까지 실제 도보 651m/8.7분. 서울역 41분, 충정로 41분, 신논현 46분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 2, 욕실 1, 관리비 평균 181,862원, 주차 0.62대/세대, 용적률 231%, 건폐율 17%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

하계동 대단지 구축·노원 학군/생활권 수요가 핵심이다. 주차 부족은 실거주 할인 요인이다.

비교 대체재

• 삼환(6.80억, 59㎡, 도보 7.8분, 같은 가격)
• 신림동부(6.80억, 50㎡, 도보 5.8분, 같은 가격)
• 중계무지개(7억, 49㎡, 도보 7.5분, 0.2억 비쌈)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분) | 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분) | 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분)

공개 웹 근거/자료확신도

'하계동 극동건영벽산'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 서울 노원구 재건축 바람 타고 '들썩'이는 극동건영벽산아파트 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 32.7% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 9건; 최근 5년 전세 31건.

가격 규율: 목표 6.69억, 적정 6.90억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 52000억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 61.72㎡ 5억 3,000 / 전세 | 전용 72.26㎡ 5억 2,000~5억 3,900 / 전세 | 전용 71.89㎡ / 전세 | 전용 72.58㎡ / 전세 | 전용 83.87㎡ 6억~7억 3,000 / 전세 | 전용 83.32㎡ / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 9건, 5년 매매 9건, 현재 매매 14건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 31건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 동구릉역까지 실제 도보 349m/4.6분. 서울역 45분, 충정로 46분, 신논현 44분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 205,516원, 주차 1.00대/세대, 용적률 289%, 건폐율 26%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

동구릉역 초근접·전용 83㎡·욕실 2개 조합이 가격 대비 상품성이다. 거래량은 약해 협상형으로 봐야 한다.

비교 대체재

• 석수경남아너스빌(6.30억, 79㎡, 도보 5.1분, 0.6억 저렴)
• 삼환(6.80억, 59㎡, 도보 7.8분, 0.1억 저렴)
• 신림동부(6.80억, 50㎡, 도보 5.8분, 0.1억 저렴)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 중계무지개(7억, 전용 49㎡, 도보 7.5분) | 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분) | 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분)

공개 웹 근거/자료확신도

경기 구리시 인창동 474 건영아파트 (동구릉로 151) 거주 후기 ... | [구리 인창건영lig아파트] 가성비 최고 아파트 추천 - 네이버 블로그

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 5.73억, 적정 5.92억, 철회 6.10억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 54㎡ 6억 1,000~6억 5,000 / 전세 | 전용 84.99㎡ / 전세 | 전용 119.05㎡ 8억 8,000 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 8건.

약함/미확인: 전세방어를 강하게 말하면 안 됨. 5년 전세 0건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 망우역까지 실제 도보 546m/7.3분. 서울역 38분, 충정로 39분, 신논현 39분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 2, 욕실 1, 관리비 평균 142,554원, 주차 1.06대/세대, 용적률 319%, 건폐율 25%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다

정비·개발/공급

망우역 생활권의 통근은 괜찮으나 세대수 368세대와 거래자료 공백이 약점이다.

비교 대체재

• 금천현대(6억, 59㎡, 도보 5.4분, 0.1억 저렴)
• 관악산현대홈타운(6.30억, 59㎡, 도보 4.7분, 0.2억 비쌈)
• 인창4단지주공(6.30억, 59㎡, 도보 10.6분, 0.2억 비쌈)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 금천현대(6억, 전용 59㎡, 도보 5.4분) | 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분) | 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분)

공개 웹 근거/자료확신도

지역+단지명 동시 검증 공개근거 부족: 장점/단점으로 과장 금지.

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족; 지역·단지명 동시 검증된 공개후기 없음

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 0건; 최근 5년 전세 2건.

가격 규율: 목표 6.39억, 적정 6.60억, 철회 6.80억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 50.57㎡ 6억 8,000 / 전세 | 전용 60.38㎡ 8억~8억 3,500 / 전세 | 전용 78.43㎡ 9억 4,000~9억 5,000 / 전세 | 전용 84.95㎡ 11억~12억 2,000 / 전세 | 전용 114.71㎡ 12억 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 12건.

약함/미확인: 전세방어를 강하게 말하면 안 됨. 5년 전세 2건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 신림역까지 실제 도보 433m/5.8분. 서울역 33분, 충정로 33분, 신논현 33분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 2, 욕실 1, 관리비 평균 143,601원, 주차 1.01대/세대, 용적률 301%, 건폐율 24%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 상권 접근성이 생활 편의의 근거가 된다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

신림역 생활권의 통근 우위가 핵심이다. 실거래 매칭 공백은 가격 판단을 약하게 하므로 낮은 가격만으로 상위화하지 않는다.

비교 대체재

• 극동.건영.벽산(6.80억, 55㎡, 도보 8.7분, 같은 가격)
• 삼환(6.80억, 59㎡, 도보 7.8분, 같은 가격)
• 중계무지개(7억, 49㎡, 도보 7.5분, 0.2억 비쌈)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분) | 극동.건영.벽산(6.8억, 전용 55㎡, 도보 8.7분) | 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분)

공개 웹 근거/자료확신도

서울 관악구 신림동 1695 신림동부아파트(신원로 26) 거주 후기 ... | '신림동 신림동부'의 Kb시세, Ai예측시세, 실거래가, 매물, 대출 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 57.3% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 53건; 최근 5년 전세 333건.

가격 규율: 목표 6.79억, 적정 7억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 44500억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 49.54㎡ 6억 1,500~7억 3,000 / 전세 3억~3억 3,000 | 전용 49.89㎡ 6억 2,000~7억 / 전세 | 전용 59.26㎡ 7억 2,000~7억 8,000 / 전세

환금성/전세 방어

강함: 거래 반복과 규모가 같이 있음. 최근 24개월 매매 53건, 5년 매매 87건, 현재 매매 37건.

강함: 전세 거래가 반복되어 방어 근거가 있음. 5년 전세 333건, 현재 전세 2건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 중계역까지 실제 도보 559m/7.5분. 서울역 43분, 충정로 43분, 신논현 48분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 2, 욕실 1, 관리비 평균 177,465원, 주차 0.36대/세대, 용적률 193%, 건폐율 17%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 지역·단지명이 맞는 공개 글은 있으나 광고/시세성 신호와 분리해서 보아야 한다

정비·개발/공급

신탁방식 재건축 추진 보도가 있어 장기 옵션은 있으나, 욕실 1개·주차 0.36대의 실거주 비용을 가격에 반영해야 한다.

비교 대체재

• 신림동부(6.80억, 50㎡, 도보 5.8분, 0.2억 저렴)
• 극동.건영.벽산(6.80억, 55㎡, 도보 8.7분, 0.2억 저렴)
• 삼환(6.80억, 59㎡, 도보 7.8분, 0.2억 저렴)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분) | 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분) | 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분)

공개 웹 근거/자료확신도

[노원구 중계무지개] 아파트 후기, 입주민만 아는 진짜 이야기 ... | 서울 노원구 중계동 512 무지개아파트 (동일로208길 20) 거주 후기 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값과 ±5% 안쪽이라 급매보다는 정상 호가에 가깝다; 최근 24개월 매매 26건; 최근 5년 전세 93건.

가격 규율: 목표 7.27억, 적정 7.50억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 70400억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 61.05㎡ 8억 1,000~8억 2,000 / 전세 | 전용 61.22㎡ 7억 5,000~8억 2,000 / 전세 4억 2,000 | 전용 84.69㎡ 10억 / 전세 | 전용 99.6㎡ 11억 5,000 / 전세 | 전용 134.64㎡ 10억~12억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 26건, 5년 매매 35건, 현재 매매 15건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 93건, 현재 전세 1건.

역 접근·노선가치·통근

역세권 경계. 장자호수공원역까지 실제 도보 627m/8.4분. 서울역 45분, 충정로 45분, 신논현 42분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 2, 욕실 1, 관리비 평균 140,841원, 주차 1.16대/세대, 용적률 219%, 건폐율 17%.

지역·단지명이 맞는 공개 글은 있으나 광고/시세성 신호와 분리해서 보아야 한다

정비·개발/공급

8호선 연장 생활권 편입 효과가 핵심이나, 서울 주소가 아니므로 환금성은 구리 내 대체재와 비교해야 한다.

비교 대체재

• 주공뜨란채(8억, 59㎡, 도보 5.8분, 0.5억 비쌈)
• 중계무지개(7억, 49㎡, 도보 7.5분, 0.5억 저렴)
• 삼환(6.80억, 59㎡, 도보 7.8분, 0.7억 저렴)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 래미안도봉(7.5억, 전용 84㎡, 도보 0.9분) | 플루리움4,5단지(7.8억, 전용 134㎡, 도보 4.0분) | 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분)

공개 웹 근거/자료확신도

[불장] 구리시 교문동, 교문아파트 (교문대우, 교문동양고속 ... | 경기 구리시 교문대우,동양고속 아파트 정보

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 25.0% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 19건; 최근 5년 전세 61건.

가격 규율: 목표 7.27억, 적정 7.50억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 60000억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.25㎡ 6억 3,000~6억 5,000 / 전세 | 전용 59.52㎡ 6억 3,000 / 전세 | 전용 84.55㎡ 7억 1,000~8억 3,000 / 전세 | 전용 114.76㎡ 8억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 19건, 5년 매매 24건, 현재 매매 22건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 61건, 현재 전세 0건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 도봉역까지 실제 도보 70m/0.9분. 서울역 41분, 충정로 41분, 신논현 49분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 224,813원, 주차 1.09대/세대, 용적률 244%, 건폐율 18%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

도봉역 1분권과 브랜드·욕실 2개가 실거주 안정성이다. 서울 북단 입지는 수요층을 좁힐 수 있다.

비교 대체재

• 건영(6.90억, 83㎡, 도보 4.6분, 0.6억 저렴)
• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 같은 가격)
• 갈매역아이파크(8.40억, 84㎡, 도보 4.7분, 0.9억 비쌈)

대체재 대비 가격·역접근·환금성 중 최소 2개가 이겨야 우선순위에 남긴다.

원자료 대체재: 교문대우,동양고속(7.5억, 전용 61㎡, 도보 8.4분) | 플루리움4,5단지(7.8억, 전용 134㎡, 도보 4.0분) | 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분)

공개 웹 근거/자료확신도

'래미안도봉아파트' (서울시 도봉구 도봉동 655, 도봉로170길 40 ... | 서울 도봉구 도봉동 655 래미안도봉아파트(도봉로170길 40) 거주 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

B 조건부 임장. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 7.33억, 적정 7.57억, 철회 7.80억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 84.73㎡ 7억 3,000~8억 3,000 / 전세 | 전용 124.61㎡ 7억 3,000~9억 / 전세 | 전용 134.87㎡ 7억 3,000~9억 / 전세 | 전용 162.45㎡ 7억 6,000~12억 / 전세 6억 2,000~9억 | 전용 182.76㎡ 9억 5,000~14억 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 112건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 3건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 도농역까지 실제 도보 304m/4.0분. 서울역 48분, 충정로 49분, 신논현 46분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 4, 욕실 2, 관리비 평균 246,857원, 주차 1.88대/세대, 용적률 294%, 건폐율 17%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

전용 134㎡·주차 1.88대·도농역 접근은 압도적 면적형이다. 대형평형 환금성은 별도 할인 기준이 필요하다.

비교 대체재

• 래미안도봉(7.50억, 84㎡, 도보 0.9분, 0.3억 저렴)
• 갈매역아이파크(8.40억, 84㎡, 도보 4.7분, 0.6억 비쌈)
• 주공뜨란채(8억, 59㎡, 도보 5.8분, 0.2억 비쌈)

대체재 중 거래가 더 반복되는 후보가 있으면 이 후보는 가격파괴 조건으로만 남긴다.

원자료 대체재: 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분) | 래미안도봉(7.5억, 전용 84㎡, 도보 0.9분) | 교문대우,동양고속(7.5억, 전용 61㎡, 도보 8.4분)

공개 웹 근거/자료확신도

'다산동 플루리움5단지'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족

투자 결론

B 조건부 임장. 현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 11.1% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 52건; 최근 5년 전세 125건.

가격 규율: 목표 8.05억, 적정 8.30억, 철회 8.50억. 실거래 하단권: 다른 리스크가 가격에 반영됐는지 확인

가격·실거래·전세

2026 중앙값 74700억 대비 -100.0%. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 60.44㎡ 8억 3,000~8억 5,000 / 전세 5억 8,000 | 전용 60.56㎡ 8억 3,000 / 전세 | 전용 79.05㎡ / 전세 | 전용 84.9㎡ 10억~11억 / 전세 6억 | 전용 91.15㎡ / 전세 | 전용 101.37㎡ 11억~11억 2,000 / 전세 | 전용 101.95㎡ 10억~12억 / 전세 | 전용 120.77㎡ / 전세

환금성/전세 방어

보통: 회수 가능성은 있으나 가격 조건 필요. 최근 24개월 매매 52건, 5년 매매 64건, 현재 매매 21건.

강함: 전세 거래가 반복되어 방어 근거가 있음. 5년 전세 125건, 현재 전세 2건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 장자호수공원역까지 실제 도보 125m/1.7분. 서울역 42분, 충정로 43분, 신논현 39분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 1, 관리비 평균 153,084원, 주차 1.11대/세대, 용적률 219%, 건폐율 16%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 지역·단지명이 맞는 공개 글은 있으나 광고/시세성 신호와 분리해서 보아야 한다

정비·개발/공급

장자호수공원역 초근접과 구리 8호선 축이 강점이다. 8억대라서 실거래 대비 과호가 여부가 우선이다.

비교 대체재

• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 0.8억 저렴)
• 래미안도봉(7.50억, 84㎡, 도보 0.9분, 0.8억 저렴)
• 동아에코빌(8.40억, 59㎡, 도보 5.8분, 0.1억 비쌈)

8억대 후보는 6~7억대 대체재보다 역접근·상품성·전세방어가 확실히 우월하지 않으면 보류한다.

원자료 대체재: 갈매역아이파크(8.4억, 전용 84㎡, 도보 4.7분) | 동아에코빌(8.4억, 전용 60㎡, 도보 5.8분) | 힐스테이트황금산(8.2억, 전용 84㎡, 도보 10.9분)

공개 웹 근거/자료확신도

경기도 구리 8호선 장자호수공원역 역세권 아파트 - YouTube

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 7.52억, 적정 7.76억, 철회 8억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.06㎡ 8억 / 전세 | 전용 59.92㎡ 7억 8,000~8억 5,000 / 전세 | 전용 84.8㎡ 8억 8,000~11억 / 전세 5억 8,000 | 전용 108.98㎡ 9억 2,000~10억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 31건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 2건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 안양역까지 실제 도보 437m/5.8분. 서울역 49분, 충정로 50분, 신논현 44분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 194,674원, 주차 1.02대/세대, 용적률 278%, 건폐율 17%.

공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

안양역 생활권·대단지·욕실 2개가 실거주 축이다. 정비 대박보다 준구축 실거주 방어에 가깝다.

비교 대체재

• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 0.5억 저렴)
• 래미안도봉(7.50억, 84㎡, 도보 0.9분, 0.5억 저렴)
• 중계무지개(7억, 49㎡, 도보 7.5분, 1.0억 저렴)

8억대 후보는 6~7억대 대체재보다 역접근·상품성·전세방어가 확실히 우월하지 않으면 보류한다.

원자료 대체재: 힐스테이트황금산(8.2억, 전용 84㎡, 도보 10.9분) | 플루리움4,5단지(7.8억, 전용 134㎡, 도보 4.0분) | 구리우성,한양(8.3억, 전용 60㎡, 도보 1.7분)

공개 웹 근거/자료확신도

'안양동 주공뜨란채'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | 주공뜨란채 이야기 | 주공뜨란채 24평을 선택한 이유: 1. 안양역 ...

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 7.71억, 적정 7.95억, 철회 8.20억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.99㎡ 7억 3,000 / 전세 | 전용 84.99㎡ 8억 2,000~8억 9,000 / 전세 6억 | 전용 84.99㎡ 8억~8억 5,000 / 전세 | 전용 101.96㎡ / 전세 | 전용 122.99㎡ 9억 1,000~11억 5,000 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 25건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 2건.

역 접근·노선가치·통근

도보 부담. 도농역까지 실제 도보 819m/10.9분. 서울역 49분, 충정로 50분, 신논현 47분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 218,490원, 주차 1.40대/세대, 용적률 253%, 건폐율 22%.

공개 후기에서 생활 단점 단어가 확인되어 임장 때 반복성을 물어야 한다

정비·개발/공급

9년차·욕실 2개·주차 1.4대가 상품성이다. 도농역 도보 10분대와 8억대 가격은 엄격히 본다.

비교 대체재

• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 0.7억 저렴)
• 래미안도봉(7.50억, 84㎡, 도보 0.9분, 0.7억 저렴)
• 갈매역아이파크(8.40억, 84㎡, 도보 4.7분, 0.2억 비쌈)

8억대 후보는 6~7억대 대체재보다 역접근·상품성·전세방어가 확실히 우월하지 않으면 보류한다.

원자료 대체재: 구리우성,한양(8.3억, 전용 60㎡, 도보 1.7분) | 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분) | 갈매역아이파크(8.4억, 전용 84㎡, 도보 4.7분)

공개 웹 근거/자료확신도

힐스테이트황금산 이야기 | 8년 살아본 후기 장점 : 살기 좋음 ... | 힐스테이트황금산 (2026 실거래가) - 다산동 - 매매 전세 월세 시세 ...

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보.

가격 규율: 목표 7.90억, 적정 8.15억, 철회 8.40억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 84.94㎡ 8억 3,000~10억 / 전세 5억 8,000~6억 | 전용 84.92㎡ 8억 5,000~9억 5,000 / 전세 | 전용 84.94㎡ 8억 9,000~9억 2,000 / 전세 | 전용 84.88㎡ 8억 2,000~9억 / 전세 6억 | 전용 84.73㎡ 8억 3,000~9억 3,000 / 전세 | 전용 84.63㎡ 11억 / 전세 | 전용 110.41㎡ 13억 / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 49건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 4건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 갈매역까지 실제 도보 355m/4.7분. 서울역 43분, 충정로 44분, 신논현 45분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 2, 관리비 평균 303,618원, 주차 1.19대/세대, 용적률 306%, 건폐율 58%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공원·산책 동선이 실거주 장점으로 언급된다; 상권 접근성이 생활 편의의 근거가 된다

정비·개발/공급

갈매역·상권·신축급 상품성이 실거주 장점이다. 다만 8.4억은 선호 캡을 넘으므로 압도적 거주만족이 아니면 보류한다.

비교 대체재

• 래미안도봉(7.50억, 84㎡, 도보 0.9분, 0.9억 저렴)
• 건영(6.90억, 83㎡, 도보 4.6분, 1.5억 저렴)
• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 0.9억 저렴)

8억대 후보는 6~7억대 대체재보다 역접근·상품성·전세방어가 확실히 우월하지 않으면 보류한다.

원자료 대체재: 동아에코빌(8.4억, 전용 60㎡, 도보 5.8분) | 구리우성,한양(8.3억, 전용 60㎡, 도보 1.7분) | 힐스테이트황금산(8.2억, 전용 84㎡, 도보 10.9분)

공개 웹 근거/자료확신도

[구리시 갈매동 아파트] 갈매역아이파크 매매 가격 및 호가 시세 ... | 갈매역아이파크의 이야기 | 구리시에서 신도시 개념인 구리 ...

자료확신도: 낮음. 최근 매매 표본 부족; 전세 표본 부족

투자 결론

C 보류·재검토. 동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 0건; 최근 5년 전세 0건.

가격 규율: 목표 7.90억, 적정 8.15억, 철회 8.40억. 동일평형 실거래 기준 부족: 보수적 가격파괴 조건에서만 검토

가격·실거래·전세

동일평형 기준 부족. 최신 보강 매매: 자료 부족 ; 최신 임대: 자료 부족 .

전용 59.95㎡ 8억 4,000~9억 5,000 / 전세 4억 3,000 | 전용 59.95㎡ 8억 4,000 / 전세 | 전용 84.97㎡ 9억 4,000~9억 5,000 / 전세 | 전용 84.97㎡ / 전세 | 전용 114.66㎡ 10억 / 전세 | 전용 114.66㎡ / 전세

환금성/전세 방어

주의: 거래 표본/규모/매물압력 중 하나가 약함. 최근 24개월 매매 0건, 5년 매매 0건, 현재 매매 7건.

보통: 전세 수요는 보이나 가격/갭 확인 필요. 5년 전세 0건, 현재 전세 1건.

역 접근·노선가치·통근

실사용 역세권. 상월곡역까지 실제 도보 436m/5.8분. 서울역 33분, 충정로 33분, 신논현 38분.

역거리만 보지 않고 노선·업무지구 접근성과 환금성을 같이 본다.

실거주 구조/리스크

방 3, 욕실 1, 관리비 평균 175,519원, 주차 1.27대/세대, 용적률 281%, 건폐율 20%.

역 접근성을 전면에 내세운 매물 설명이 있다; 공원·산책 동선이 실거주 장점으로 언급된다; 상권 접근성이 생활 편의의 근거가 된다

정비·개발/공급

상월곡역·대단지·생활권은 매력이나 거래/전세 자료 공백이 크고 8.4억이라 우선순위는 낮다.

비교 대체재

• 교문대우,동양고속(7.50억, 61㎡, 도보 8.4분, 0.9억 저렴)
• 구리우성,한양(8.30억, 60㎡, 도보 1.7분, 0.1억 저렴)
• 주공뜨란채(8억, 59㎡, 도보 5.8분, 0.4억 저렴)

8억대 후보는 6~7억대 대체재보다 역접근·상품성·전세방어가 확실히 우월하지 않으면 보류한다.

원자료 대체재: 갈매역아이파크(8.4억, 전용 84㎡, 도보 4.7분) | 구리우성,한양(8.3억, 전용 60㎡, 도보 1.7분) | 힐스테이트황금산(8.2억, 전용 84㎡, 도보 10.9분)

공개 웹 근거/자료확신도

'상월곡동 성북동아에코빌아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품 | '상월곡동 동아에코빌'의 Kb시세, Ai예측시세, 실거래가, 매물 ...

자료확신도: 높음. 핵심 결측 없음