수도권 아파트 매수 의사결정 보고서 v3
2026-05-31

이번 버전은 “예쁜 최종본”이 아니라 실제 돈과 시간을 아끼기 위한 최종 의사결정본이다. 그래서 근거 없는 목표가/철회가를 없애고, route-first 경로·환금성·전세표본·대체재를 기준으로 다시 판정했다. 결론부터 말하면 지금 데이터만으로 바로 매수할 1순위는 없고, 임장 우선 후보와 조건부 후보를 분리한다.

8.5억 이하300세대 이상역접근·환금성 비타협가격숫자 과신 금지대체재 도보값 재정리

최종 결론

임장 우선 2개, 조건부 임장 8개, 가격파괴시 1개, 보류 8개. “임장 우선”은 바로 매수하라는 뜻이 아니라, 지금 공개근거 안에서 시간을 먼저 써도 되는 후보라는 뜻이다. 매수 가격 숫자는 아직 별도 산정 대상이다.

이전 실패를 실제로 어떻게 반영했나

요약 표

판정후보호가실제도보가격판정핵심 리스크/이유
임장 우선석수경남아너스빌6.30억8분가격 보통권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
임장 우선힐스테이트황금산8.20억8분가격 하단권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
조건부 임장극동5.30억7분가격 하단권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
조건부 임장동부6.10억8분가격 하단권욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
조건부 임장인창4단지주공6.30억10분가격판단 보류주차 0.72대/세대: 실거주·환금성 리스크; 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
조건부 임장삼환6.80억7분가격 하단권욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
조건부 임장중계무지개7.00억8분가격 보통권주차 0.36대/세대: 실거주·환금성 리스크; 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
조건부 임장래미안도봉7.50억8분가격 보통권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지; 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
조건부 임장주공뜨란채8.00억6분가격 하단권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
조건부 임장갈매역아이파크8.40억5분가격판단 보류같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지; 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격파괴시극동.건영.벽산6.80억11분가격 보통권주차 0.62대/세대: 실거주·환금성 리스크; 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
보류금천현대6.00억31분가격 하단권욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
보류관악산현대홈타운6.30억27분가격 보통권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지; 실제 도보 27분: 역세권 프리미엄 약화
보류신림동부6.80억2분가격판단 보류욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
보류건영6.90억5분가격판단 보류같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지; 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
보류교문대우,동양고속7.50억9분가격판단 보류욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
보류플루리움4,5단지7.80억15분가격 보통권같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지; 실제 도보 15분: 역세권 프리미엄 약화
보류구리우성,한양8.30억12분가격판단 보류욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
보류동아에코빌8.40억11분가격 하단권욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한; 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지

후보별 카드

석수경남아너스빌

6억대 이하 · 6.30억 · 전용 79.0㎡ · 12/20층 · 704세대

임장 우선

결론: 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 관악역 실제 8분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 5.90억~7.00억 안쪽
  • 생활권: 무림공원 281m · 석수현대공원 300m · 103동 앞 공원 376m · 101동 측면 공원 416m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 36건 · 주차 0.96대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 179029원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 인창4단지주공 6.30억, 실제도보 10분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 관악산현대홈타운 6.30억, 실제도보 27분, 보류. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 동부 6.10억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '석수경남아너스빌'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 안양시 만안구 경수대로1219번길 8 (석수동 168-4, 석수경남아너스빌), 세대수: 총 704세대, 석수경남아너스빌 최근 매매가: 32평 6억, 교통: 관악역 1호선 도보 5분, '석수동 석수경남아너
  • 석수경남아너스빌 이야기 | 석수경남아파트 1년하고 3개월째 ...: 석수경남아파트 1년하고 3개월째 후기 . 장점 관악역 남자걸음 105동기준 내려와서 도보 5분정도? 일단 유흥가 없어서 조용. 초등학교 가까움. (길건너) 산책겸 산 / 안양천 가까워서 가끔감 지하주차장 2개층이라

네이버 매물 · 경로 확인

힐스테이트황금산

8억대 · 8.20억 · 전용 84.0㎡ · 23/23층 · 1008세대

임장 우선

결론: 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 도농역 실제 8분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 8.20억 부근
  • 생활권: 화록동산 124m · 느티나무 어린이공원 405m · 황금산문화공원 408m · 킹콩짐 416m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 2건뿐: 6억. 전세방어 보조근거로만 사용
환금성
같은평형 매매호가 22건 · 주차 1.4대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 218490원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 구리우성,한양 8.30억, 실제도보 12분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 주공뜨란채 8.00억, 실제도보 6분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 갈매역아이파크 8.40억, 실제도보 5분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 힐스테이트황금산 이야기 | 8년 살아본 후기 장점 : 살기 좋음 ...: 8년 살아본 후기 장점 : 살기 좋음 쾌적함. 주차난 없음. 도농역 네이션스 오피스텔 통해서 가면 5분 이내면 감. 분리수거 관리 잘됨. 대형 폐기물도 버리기 쉽게 경비분들이 친절히 도와줌. 초품아 및 중고들학교 매
  • 다산동 힐스테이트 황금산 거주 후기, 실거래가, 시세 | 자리톡: 다산동 힐스테이트 황금산의 실제 거주자들의 리뷰, 시세/실거래가 정보, 매매/전세/월세 매물, 층간소음/주차/관리비 정보를 확인해보세요 (경기 남양주시 경춘로 468-40, 경기 남양주시 다산동 3720)

네이버 매물 · 경로 확인

극동

6억대 이하 · 5.30억 · 전용 84.0㎡ · 7/15층 · 574세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 가오리역 실제 7분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 5.30억 부근
  • 생활권: 중앙공원 4지구 (조각원지구) 110m · 붉은고개공원 238m · 중앙공원 5지구 (하트분수지구) 370m · 중앙공원 3지구 (시청역지구) 412m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 14건 · 주차 1.0대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 176635원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 금천현대 6.00억, 실제도보 31분, 보류. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 동부 6.10억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 석수경남아너스빌 6.30억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '수유동 극동아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 서울 강북구 인수봉로72길 42 (수유동 553-61, 극동아파트), 세대수: 총 631세대, 극동아파트 최근 매매가: 27평 5억, 교통: 가오리역 우이신설선 도보 5분, '수유동 극동아파트'의 실시간 시세
  • 가오리역 인근 수유 극동아파트 정보 : 네이버 블로그: 편의 인프라 또한 장점인데요. 대단지 아파트와 함께 어우러져 주거 만족도가 높은편이며, 대형마트와 수유재래시장 등이 인접해 있어 다양한 생활용품과 식료품을 구매하시기 편리할 것입니다.

네이버 매물 · 경로 확인

동부

6억대 이하 · 6.10억 · 전용 54.0㎡ · 중/22층 · 368세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 망우역 실제 8분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 6.10억 부근
  • 생활권: 예인유치원 42m · 하나유치원 93m · 이레유치원 345m · 현대유치원 346m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 12건 · 주차 1.06대/세대
실거주 구조
방 2 / 욕실 1 · 관리비 142554원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 금천현대 6.00억, 실제도보 31분, 보류. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 석수경남아너스빌 6.30억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음
  • 인창4단지주공 6.30억, 실제도보 10분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 지역+단지명으로 검증 통과한 공개 후기 표본이 약함

네이버 매물 · 경로 확인

인창4단지주공

6억대 이하 · 6.30억 · 전용 59.0㎡ · 16/20층 · 1408세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 구리역 실제 10분 — 걸어서 가능하나 시장 선호는 확인 필요
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 호가 표본 1건뿐이라 6.40억 기준은 참고값
  • 생활권: 5단지 놀이터 317m · 한마음유치원 486m · 홈플러스익스프레스 인창점 298m · 세븐 일레븐 구리 인창점 770m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 주차 0.72대/세대: 실거주·환금성 리스크
  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격 규율
같은평형 표본 3건 이상 확보 전 숫자 상한 금지
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 1건 · 주차 0.72대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 1 · 관리비 163623원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 석수경남아너스빌 6.30억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음
  • 관악산현대홈타운 6.30억, 실제도보 27분, 보류. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 동부 6.10억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '인창동 4단지주공아파트' (경기도 구리시 인창동 666-6)의 월세 ...: 주소: 경기 구리시 건원대로76번길 136 (인창동 666-6, 4 단지주공아파트), 건물정보: 지상 2층, 지하 1층, 연면적 598.35㎡, 교통: 구리역 경의중앙선 도보 6분, '인창동 4단지주공아파트' 의 실
  • 구리 인창동 임장후기 9)인창4단지 주공아파트 : 네이버 블로그: 지금보다 5년후가 더 기대되는 도시입니다 . 우선 오늘 가본 아파트는 인창동 인창 4 단지주공아파트 입니다. 1996년에 입주한 아파트로 28년차에 들어선 아파트입니다. 아파트 입구 사진입니다. 존재하지 않는 이미지

네이버 매물 · 경로 확인

삼환

6억대 이하 · 6.80억 · 전용 59.0㎡ · 5/25층 · 783세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 개봉역 실제 7분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 6.80억 부근
  • 생활권: 은들녘어린이공원 92m · 풀잎사랑어린이공원 262m · 놀이터 276m · 송운공원 300m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 4건 · 주차 0.9대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 1 · 관리비 121264원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 신림동부 6.80억, 실제도보 2분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 극동.건영.벽산 6.80억, 실제도보 11분, 가격파괴시. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 또는 가격 근거가 약해 현재 호가로는 우선순위 낮음
  • 건영 6.90억, 실제도보 5분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 서울 5억대 개봉역 역세권 아파트, 개봉 삼환 아파트 임장 후기: 개봉 삼환 아파트는 서울시 구로구 남부순환로에 있으며, 개봉역 1번출구 역세권 아파트다. 총 783세대로 세대수가 많은 편이고, 1995년도에 준공되었다. 개봉역은 1,2번 출구가 있는데, 1번과 2번의 분위기는 조
  • '개봉삼환'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 서울 구로구 남부순환로95길 54 (개봉동 470, 개봉삼환), 세대수: 총 783세대, 개봉삼환 최근 매매가: 26평 6억, 교통: 개봉역 1호선 도보 6분, '개봉동 개봉삼환'의 실시간 시세/가격/매물,

네이버 매물 · 경로 확인

중계무지개

7억대 · 7.00억 · 전용 49.0㎡ · 9/15층 · 2433세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 중계역 실제 8분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 6.15억~7.30억 안쪽
  • 생활권: 등나무근린공원 233m · 중계근린공원 318m · 어린이놀이터 444m · 어린이놀이터 551m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 주차 0.36대/세대: 실거주·환금성 리스크
  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 2건뿐: 3억~3억 3,000. 전세방어 보조근거로만 사용
환금성
같은평형 매매호가 22건 · 주차 0.36대/세대
실거주 구조
방 2 / 욕실 1 · 관리비 177465원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 래미안도봉 7.50억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 교문대우,동양고속 7.50억, 실제도보 9분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 플루리움4,5단지 7.80억, 실제도보 15분, 보류. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • [노원구 중계무지개] 아파트 후기, 입주민만 아는 진짜 이야기 ...: 아이가 어릴 때 자본금 모으면서 살기에 좋다는 이야기가 반복됐다. 아이가 초등학교 고학년이 되기 전까지 버티기에 인프라 면에서는 노원구 안에서 손꼽히는 단지다. 중계무지개마을에서 가깝게 산책할 수 있는 당현천과 입주
  • 서울 노원구 중계동 512 무지개아파트 (동일로208길 20) 거주 후기 ...: 도로명서울 노원구 동일로208길 20 지번서울 노원구 중계동 512 전세사기 NO, 안전한 집 구하기!중계동 계약 가능한 방 보기

네이버 매물 · 경로 확인

래미안도봉

7억대 · 7.50억 · 전용 84.0㎡ · 16/18층 · 448세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 도봉역 실제 8분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 7.10억~8.30억 안쪽
  • 생활권: 도봉 스카이돔 372m · 철쭉어린이공원 534m · 갈대밭 어린이공원 570m · 북서울중학교 329m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 31건 · 주차 1.09대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 224813원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 교문대우,동양고속 7.50억, 실제도보 9분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 플루리움4,5단지 7.80억, 실제도보 15분, 보류. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 중계무지개 7.00억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '래미안도봉아파트' (서울시 도봉구 도봉동 655, 도봉로170길 40 ...: 주소: 서울 도봉구 도봉로170길 40 (도봉동 655, 래미안도봉아파트), 세대수: 총 448세대, 래미안도봉아파트 최근 매매가: 23평 5억, 교통: 도봉역 1호선 도보 2분, '도봉동 래미안도봉아파트'의 실시간
  • 서울 도봉구 도봉동 655 래미안도봉아파트(도봉로170길 40) 거주 ...: 도봉동 래미안도봉아파트의 실제 거주자들의 리뷰, 시세/실거래가 정보, 매매/전세/월세 매물, 층간소음/주차/관리비 정보를 확인해보세요 (서울 도봉구 도봉로170길 40, 서울 도봉구 도봉동 655)

네이버 매물 · 경로 확인

주공뜨란채

8억대 · 8.00억 · 전용 59.0㎡ · 15/20층 · 1093세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 안양역 실제 6분 — 실사용 역세권
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 8.00억 부근
  • 생활권: 백운공원 265m · 수정놀이공원 399m · 예향공원 700m · 백운초등학교 170m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 13건 · 주차 1.02대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 194674원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 힐스테이트황금산 8.20억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음
  • 구리우성,한양 8.30억, 실제도보 12분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 갈매역아이파크 8.40억, 실제도보 5분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '안양동 주공뜨란채'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 이 집 매매가, 합리적인지 궁금하다면? 바로 옆집 리뷰 도 확인해보세요 ! 살기 좋기는 하지만 아쉬운부분이 있습니다. 가장먼저 느껴지는 부분은 연식에 따른 구축느낌이 납니다. 그리고 대단지라 주차문제가 조금 있습니다
  • 주공뜨란채 이야기 | 주공뜨란채 24평을 선택한 이유: 1. 안양역 ...: 주공뜨란채 24평을 선택한 이유: 1. 안양역 역세권 도보5분 2. 월판선 더블역세권 3. 안일초 도보권 초등학교 4. 1000세대 대단지 5. 안양천 프리미엄 6. 안양일번가 구상권 7. 서울-수원 접근성 8. 광

네이버 매물 · 경로 확인

갈매역아이파크

8억대 · 8.40억 · 전용 84.0㎡ · 8/29층 · 1196세대

조건부 임장

결론: 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 갈매역 실제 5분 — 실사용 초역세권
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 호가 표본 1건뿐이라 11.00억 기준은 참고값
  • 생활권: 어린이공원 81m · 근린공원 254m · 수변공원 283m · 갈매중앙공원 360m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격 규율
같은평형 표본 3건 이상 확보 전 숫자 상한 금지
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 1건 · 주차 1.19대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 303618원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 동아에코빌 8.40억, 실제도보 11분, 보류. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 구리우성,한양 8.30억, 실제도보 12분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 힐스테이트황금산 8.20억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '갈매역 아이파크'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 구리시 경춘북로 252 (갈매동 596, 갈매역 아이파크), 세대수: 총 1,196세대, 갈매역 아이파크 최근 매매가: 34평 8억, 교통: 갈매역 경춘선 도보 5분, '갈매동 갈매역 아이파크'의 실시간
  • [구리시 갈매동 아파트] 갈매역아이파크 매매 가격 및 호가 시세 ...: 오늘은 매수, 매도, 전세 전환을 고민하시는 세 분의 시청자 모두가 3분 안에 현재 시장의 정확한 온도를 파악하실 수 있도록, 갈매동의 대장주 '갈매역아이파크'를 심도 있게 분석해 보겠습니다. 1. 현황 & 위치.

네이버 매물 · 경로 확인

극동.건영.벽산

6억대 이하 · 6.80억 · 전용 55.0㎡ · 14/15층 · 1980세대

가격파괴시

결론: 역접근 또는 가격 근거가 약해 현재 호가로는 우선순위 낮음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 하계역 실제 11분 — 역세권으로 팔기 애매한 경계
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 6.70억~7.50억 안쪽
  • 생활권: 놀이터 44m · 놀이터 86m · 놀이터 160m · 중평어린이공원 190m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 주차 0.62대/세대: 실거주·환금성 리스크
  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 실제 도보 11분: 역세권 프리미엄 약화
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 4건, 3억 9,000
환금성
같은평형 매매호가 6건 · 주차 0.62대/세대
실거주 구조
방 2 / 욕실 1 · 관리비 181862원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 신림동부 6.80억, 실제도보 2분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 삼환 6.80억, 실제도보 7분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 건영 6.90억, 실제도보 5분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '하계동 극동건영벽산'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 서울 노원구 섬밭로 229 (하계동 271-3, 극동건영벽산), 세대수: 총 1,980세대, 극동건영벽산 최근 매매가: 20평 4억, 교통: 하계역 7호선 도보 5분, '하계동 극동건영벽산'의 실시간 시세/가
  • 서울 노원구 재건축 바람 타고 '들썩'이는 극동건영벽산아파트 ...: 특히 하계동 극동건영벽산아파트는 1,980세대의 대단지로, 30년이 넘는 연식에도 불구하고 재건축이라는 거대한 호재와 함께 다시금 주목받고 있습니다. 7호선 하계역 역세권 입지와 단지 내 초·중학교를 품은 '초품아·

네이버 매물 · 경로 확인

금천현대

6억대 이하 · 6.00억 · 전용 59.0㎡ · 5/22층 · 996세대

보류

결론: 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 독산역 실제 31분 — 비타협 역접근 조건에 약함
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 6.00억 부근
  • 생활권: 독산유수지체육공원 122m · 독산근린공원 539m · 백합 어린이 공원 660m · 도하공원 693m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 실제 도보 31분: 역세권 프리미엄 약화
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 18건 · 주차 0.85대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 1 · 관리비 121434원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 동부 6.10억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 석수경남아너스빌 6.30억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음
  • 인창4단지주공 6.30억, 실제도보 10분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 독산동 금천 현대홈타운 아파트 임장 후기 - 네이버 블로그: 독산동 금천 현대홈타운 아파트 임장. 지도상으로 보면 우측에 1호선 지상철과 철도 라인, 왼쪽에 서부간선도로와 안양천이 있어 섬처럼 고립되어 보이는 금천현대홈타운아파트. 실제로 가보면 어떨까?? 제일 우려되었던 점은
  • '독산동 금천현대홈타운아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 서울 금천구 벚꽃로 73 (독산동 711-2, 금천현대홈타운아파트), 세대수: 총 996세대, 금천현대홈타운아파트 최근 매매가: 24평 6억, 교통: 독산역 1호선 도보 6분, '독산동 금천현대홈타운아파트'의

네이버 매물 · 경로 확인

관악산현대홈타운

6억대 이하 · 6.30억 · 전용 59.0㎡ · 8/10층 · 376세대

보류

결론: 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 관악역 실제 27분 — 비타협 역접근 조건에 약함
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 6.20억~6.50억 안쪽
  • 생활권: 석수현대공원 470m · 무림공원 529m · 101동 측면 공원 532m · 103동 앞 공원 573m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 실제 도보 27분: 역세권 프리미엄 약화
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 12건 · 주차 1.01대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 160189원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 석수경남아너스빌 6.30억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음
  • 인창4단지주공 6.30억, 실제도보 10분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 동부 6.10억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '석수동 관악산현대홈타운'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 안양시 만안구 경수대로1244번길 48 (석수동 166, 관악산현대홈타운), 세대수: 총 376세대, 관악산현대홈타운 최근 매매가: 33평 6억, 교통: 관악역 1호선 도보 6분, '석수동 관악산현대홈타
  • 안양 석수동 관악산현대홈타운 35평 아파트 인테리어 후기 ...: 안녕하세요 레몬테라스 인테리어입니다. 오늘은 경기도 안양시 석수동에 위치한 관악산현대홈타운 35평대 아파트 인테리어 현장을 소개해드리려고 합니다. 관악산현대홈타운은 2001년에 준공된 아파트로 지어진지 23년 정도

네이버 매물 · 경로 확인

신림동부

6억대 이하 · 6.80억 · 전용 50.0㎡ · 중/17층 · 592세대

보류

결론: 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 신림역 실제 2분 — 실사용 초역세권
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 호가 표본 1건뿐이라 6.80억 기준은 참고값
  • 생활권: 송이유치원 669m · 정림할인마트 54m · 대농마트 63m · GS25 93m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격 규율
같은평형 표본 3건 이상 확보 전 숫자 상한 금지
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 1건 · 주차 1.01대/세대
실거주 구조
방 2 / 욕실 1 · 관리비 143601원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 삼환 6.80억, 실제도보 7분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 극동.건영.벽산 6.80억, 실제도보 11분, 가격파괴시. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 또는 가격 근거가 약해 현재 호가로는 우선순위 낮음
  • 건영 6.90억, 실제도보 5분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 서울 관악구 신림동 1695 신림동부아파트(신원로 26) 거주 후기 ...: 신림동 신림동부아파트의 실제 거주자들의 리뷰, 시세/실거래가 정보, 매매/전세/월세 매물, 층간소음/주차/관리비 정보를 확인해보세요 (서울 관악구 신원로 26, 서울 관악구 신림동 1695)
  • [임장] 신림동 동부 아파트 임장후기 : 네이버 블로그: 관악구 신림동 신림역 역세권인 동부아파트 임장 후기 공유합니다. 임장은 처음이지만 워낙 집 구경하는걸 좋아해서 시간가는줄 모르고 1.5만보 찍은 날이었습니다 ‿ 제가 간 곳은 신림역 3번 출구에서 도보로 5-7분이면

네이버 매물 · 경로 확인

건영

6억대 이하 · 6.90억 · 전용 83.0㎡ · 7/15층 · 573세대

보류

결론: 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 동구릉역 실제 5분 — 실사용 초역세권
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 공개 호가 표본이 없어 협상 기준을 만들 수 없음
  • 생활권: 공고개어린이공원 260m · 마골공원 454m · 대우 쉼터 670m · 승이리 놀이터 689m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격 규율
숫자 미제시
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 표본 얇음건 · 주차 1.0대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 2 · 관리비 205516원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 신림동부 6.80억, 실제도보 2분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 삼환 6.80억, 실제도보 7분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 극동.건영.벽산 6.80억, 실제도보 11분, 가격파괴시. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 또는 가격 근거가 약해 현재 호가로는 우선순위 낮음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 경기 구리시 인창동 474 건영아파트 (동구릉로 151) 거주 후기 ...: 인창동 건영아파트의 실제 거주자들의 리뷰, 시세/실거래가 정보, 매매/전세/월세 매물, 층간소음/주차/관리비 정보를 확인해보세요 (경기 구리시 동구릉로 151, 경기 구리시 인창동 474)
  • '인창동 Lig건영'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 구리시 동구릉로 151 (인창동 474, LIG건영), LIG건영 최근 매매가: 26평 5억, 교통: 구리역 경의중앙선 도보 18분, '인창동 LIG건영'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주

네이버 매물 · 경로 확인

교문대우,동양고속

7억대 · 7.50억 · 전용 61.0㎡ · 고/17층 · 680세대

보류

결론: 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 장자호수공원역 실제 9분 — 걸어서 가능하나 시장 선호는 확인 필요
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 호가 표본 2건뿐이라 8.10억 기준은 참고값
  • 생활권: 금호공원 459m · 장자호수공원 625m · 구리시립체육공원 652m · 가능골공원 682m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
가격 규율
같은평형 표본 3건 이상 확보 전 숫자 상한 금지
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 2건 · 주차 1.16대/세대
실거주 구조
방 2 / 욕실 1 · 관리비 140841원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 래미안도봉 7.50억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 플루리움4,5단지 7.80억, 실제도보 15분, 보류. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 중계무지개 7.00억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '교문(대우,동양고속)아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 구리시 장자대로37번길 22 (교문동 809-3, 교문 (대우,동양고속)아파트), 세대수: 총 680세대, 교문 (대우,동양고속)아파트 최근 매매가: 31평 8억, 교통: 교문아파트.교문중학교 도보 1분
  • [불장] 구리시 교문동, 교문아파트 (교문대우, 교문동양고속 ...: 왜 교문아파트 (교문대우+교문동양고속)인가? 교문아파트는 교문대우아파트와 교문동양고속아파트를 합쳐서 일컫는 말입니다 네이버와 아실에 들어가면 약간 혼동돼서 사용하는데, 일단 교문아파트라고 말하면 될듯합니다

네이버 매물 · 경로 확인

플루리움4,5단지

7억대 · 7.80억 · 전용 134.0㎡ · 23/25층 · 2042세대

보류

결론: 역접근 비타협 조건 미달 · 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 도농역 실제 15분 — 비타협 역접근 조건에 약함
  • 가격: 가격 보통권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 7.30억~9.00억 안쪽
  • 생활권: 도농4호 어린이공원 52m · 도농3호 어린이공원 206m · 킹콩짐 341m · 화록동산 371m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 실제 도보 15분: 역세권 프리미엄 약화
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
하단권 협상 없으면 우선순위 낮춤
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 표본이 얇아 전세방어 단정 금지
환금성
같은평형 매매호가 69건 · 주차 1.88대/세대
실거주 구조
방 4 / 욕실 2 · 관리비 246857원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 래미안도봉 7.50억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 교문대우,동양고속 7.50억, 실제도보 9분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 환금성/가격/전세 근거가 얇아 현재 우선순위 낮음
  • 중계무지개 7.00억, 실제도보 8분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격 보통권 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • 경기도 남양주시 다산동 "플루리움" 아파트 단지 분석: 평형대 및 구성: 4·5 단지 기준 107m²·151m²·162m²·193m²·217m² 등 중대형 위주로 구성되어 있어, 실수요자 중 중대형 선호층에 맞춰져 있습니다. 종합하면, 수요 구조는 가족 단위의 실거주형이
  • '다산동 플루리움5단지'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 남양주시 도농로 34 (다산동 4002-1, 플루리움5단지), 세대수: 총 5,877세대, 플루리움5단지 최근 매매가: 49평 7억, 교통: 도농역 경의중앙선 도보 8분, '다산동 플루리움5단지'의 실시

네이버 매물 · 경로 확인

구리우성,한양

8억대 · 8.30억 · 전용 60.0㎡ · 13/15층 · 682세대

보류

결론: 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 장자호수공원역 실제 12분 — 역세권으로 팔기 애매한 경계
  • 가격: 가격판단 보류 — 같은 평형 호가 표본 2건뿐이라 8.30억 기준은 참고값
  • 생활권: 금호공원 382m · 장자호수공원 412m · 장자호수공원 702m · 구리시립체육공원 837m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 매매 호가 표본 얇음: 가격 비교 신뢰 낮음
  • 실제 도보 12분: 역세권 프리미엄 약화
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
같은평형 표본 3건 이상 확보 전 숫자 상한 금지
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 4건, 5억 8,000
환금성
같은평형 매매호가 2건 · 주차 1.11대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 1 · 관리비 153084원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 갈매역아이파크 8.40억, 실제도보 5분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 동아에코빌 8.40억, 실제도보 11분, 보류. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 힐스테이트황금산 8.20억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • [구리 장자호수공원역]한양우성아파트 도보 임장 후기 (몇달됨 ...: 장자호수공원역 8호선 지하철 1분컷 아파트 이제 살 아파트에 들어가 볼까나 근데 가면서 보이는 스타벅스! 아파트 바로 맞은편에 스타벅스가있었다 ㅋㅋㅋ 그리고 정말 구리가 핫하다는걸 증명하는게 부동산마다 사람들이 북적
  • '교문동 구리우성(한양)아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 주소: 경기 구리시 체육관로 59 (교문동 809-2, 구리우성 (한양)아파트), 세대수: 총 682세대, 구리우성 (한양)아파트 최근 매매가: 24평 8억, 교통: 대림한숲아파트 도보 2분, '교문동 구리우성 (한

네이버 매물 · 경로 확인

동아에코빌

8억대 · 8.40억 · 전용 59.95㎡ · 단층층 · 1253세대

보류

결론: 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘

이 후보가 살아남는 이유

  • 역경로: 상월곡역 실제 11분 — 역세권으로 팔기 애매한 경계
  • 가격: 가격 하단권 — 현재 호가가 같은 평형 공개 호가 하단 8.40억 부근
  • 생활권: 동아어린이집 36m · 동덕여자대학교 부속유치원 151m · 월곡중학교 293m · 식빵공방 400m

돈/시간을 쓰기 전 막아야 할 리스크

  • 욕실 1개: 가족 실거주 수요 폭 제한
  • 같은 평형 전세 호가 표본 얇음: 전세방어 단정 금지
  • 실제 도보 11분: 역세권 프리미엄 약화
  • 기존 도보수치와 실제경로가 충돌해 기존 판정 폐기
가격 규율
협상 출발선: 같은평형 하단 이하
목표가/철회가 숫자는 동일평형 실거래·전세·대체재 체인이 닫힌 뒤만 표시
전세/갭
같은평형 전세 호가 2건뿐: 4억 3,000. 전세방어 보조근거로만 사용
환금성
같은평형 매매호가 9건 · 주차 1.27대/세대
실거주 구조
방 3 / 욕실 1 · 관리비 175519원권
대체재와 공개근거

대체재 비교

  • 갈매역아이파크 8.40억, 실제도보 5분, 조건부 임장. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근/규모 중 하나는 살아남지만 가격·전세·실거주 리스크 확인 필요
  • 구리우성,한양 8.30억, 실제도보 12분, 보류. 비교 포인트: 가격판단 보류 / 역접근 충돌이 불리한 쪽으로 닫힘
  • 힐스테이트황금산 8.20억, 실제도보 8분, 임장 우선. 비교 포인트: 가격 하단권 / 역접근·규모·같은평형 호가 표본이 동시에 살아남음

검증된 공개근거 표본

스니펫 안의 도보분수는 폐기한다. 이 보고서의 역접근 판단은 위 실제경로 분수만 사용한다.

  • '상월곡동 성북동아에코빌아파트'의 매매, 월세, 시세, 후기 | 집품: 서울 성북구 상월곡동 성북동아에코빌아파트의 최근 매매 가격, 시세가 어떻게 되나요?
  • '성북 동아에코빌' 임장 솔직 후기｜초역세권·대단지·초품아에 ...: '성북 동아에코빌' 임장 솔직후기 Let's GO! 6호선 상월곡역에서 내려서 3분 거리. 두 말할 필요 없이 지도에서부터 얼마나 역세권인지 딱- 보인다. ※단, 역부터 단지입구까지 야트막한 오르막 주의 (한여름 임

네이버 매물 · 경로 확인

Universe 소명

clean 후보 539개 중 현재 본문 19개를 제외한 520개 후보는 `candidate_rejection_reasons_2026-05-31.csv`에 후보별 제외 사유를 남겼다. 아래는 원래 점수상 가까웠던 near-miss 30개다. 기존처럼 같은 문장을 반복하지 않고, 역거리·전세표본·주차·통근·8억대 예외 여부 중 실제 걸린 사유를 표시했다.

후보호가세대수역현재 제외 이유
우성2차3.70억2044원인재역주차 0.73대/세대 / 신논현 통근 73분권 / 서울역 통근 69분권
한양1차4.50억1020동춘역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 76분권 / 서울역 통근 73분권
신일유토빌5.60억1432회룡역신논현 통근 62분권
한강우성3.80억1488도심역전세 호가 표본 얇음 / 서울역 통근 56분권
솔빛마을주공1차2.14억2711동인천역신논현 통근 83분권 / 서울역 통근 76분권
장암동아3.00억1488발곡역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 62분권
롯데캐슬골드2단지5.00억3384모래내시장역신논현 통근 69분권 / 서울역 통근 64분권
드림밸리5.00억927새말역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 66분권 / 서울역 통근 58분권
신일유토빌플러스5.60억864망월사역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 58분권
부천중동역푸르지오6.00억1001중동역신논현 통근 59분권
삼천리권선2차3.20억546매탄권선역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 67분권 / 서울역 통근 79분권
주공그린빌1단지3.60억686새말역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 67분권 / 서울역 통근 59분권
풍림아이원3.75억606새말역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 65분권 / 서울역 통근 57분권
한라비발디4.70억636송산역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 64분권 / 서울역 통근 58분권
성지3.90억420인천터미널역현재 매매호가 4건으로 표본 얇음 / 전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 71분권
세종주공6단지5.50억1827산본역주차 0.50대/세대 / 서울역 통근 57분권
영남탑스빌3.00억1042마전역신논현 통근 77분권 / 서울역 통근 65분권
권선상록3단지4.85억468매탄권선역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 68분권 / 서울역 통근 79분권
간석마을풍림아이원4.00억922간석역신논현 통근 72분권 / 서울역 통근 66분권
삼환2차2.80억660남동구청역신논현 통근 66분권 / 서울역 통근 61분권
의정부장암푸르지오1단지4.50억494발곡역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 64분권 / 서울역 통근 56분권
강남1차4.20억913퇴계원역전세 호가 표본 얇음 / 주차 0.59대/세대
대동1차5.10억420부평구청역신논현 통근 69분권 / 서울역 통근 61분권
연수경남4.30억620신연수역신논현 통근 75분권 / 서울역 통근 71분권
벽산라이브파크7.10억1585솔샘역가격대/생활권/평형 역할이 shortlist와 중복되어 2차 비교 대상으로 보류
부평역해링턴플레이스6.50억1909동수역신논현 통근 67분권 / 서울역 통근 60분권
풍년2단지청구한라3.55억900사우역신논현 통근 69분권 / 서울역 통근 57분권
병점역센트럴허브시티4.10억1499병점시외버스정류소역신논현 통근 79분권 / 서울역 통근 90분권
논현센트럴뷰4.40억820소래포구역신논현 통근 68분권 / 서울역 통근 65분권
한화포레나인천구월5.25억1115석천사거리역전세 호가 표본 얇음 / 신논현 통근 69분권 / 서울역 통근 63분권

사용 방법

  1. 먼저 “임장 우선”과 “조건부 임장”만 본다.
  2. 전세표본이 얇은 후보는 갭/전세승계 투자로 보지 않고 실거주 후보로만 검토한다.
  3. 가격은 같은평형 호가 하단 이하로 협상 여지가 있는 후보만 다음 단계로 넘긴다.
  4. 보류 후보는 낡은 도보값·환금성 착시·전세 공백 때문에 지금 시간을 쓰지 않는다.