8.5억 이하 실거주+투자 후보 재작성 리포트

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 57.5% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 38건; 최근 5년 전세 86건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

1408세대 규모, 매매 매물 17개, 최근 24개월 매매 38건, 최근 5년 전세 86건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 47분, 실제 도보 10.6분, 욕실 1, 주차 0.72대를 먼저 본다. 공개후기: 모아공인중개사사무소 안녕하세요 ^^ 인창주공 4 단지 단지 내 상가 모아부동산을 운영하고 있는, 11회 공인중개사, 7회 공인행정사 신희선입니다. 오랜 경험과 정성으로, 고객님들의 안전하고 신속한 거래를 위해 궁금한 점이 있으시면 언제나 편하게 연락주세요.

정비·개발/공급

구리역·구도심 생활권과 1,400세대 규모가 방어 요인이다. 재건축 옵션은 초기 기대 수준으로만 반영한다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분)
• 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분)
• 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

인창4단지주공은 6.3억에 구리역 도보 10.6분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값과 ±5% 안쪽이라 급매보다는 정상 호가에 가깝다; 최근 24개월 매매 4건; 최근 5년 전세 26건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

376세대 규모, 매매 매물 29개, 최근 24개월 매매 4건, 최근 5년 전세 26건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 42분, 실제 도보 4.7분, 욕실 2, 주차 1.01대를 먼저 본다. 공개후기: 주소: 경기 안양시 만안구 경수대로1244번길 48 (석수동 166, 관악산현대홈타운), 세대수: 총 376세대, 관악산현대홈타운 최근 매매가: 33평 6억, 교통: 관악역 1호선 도보 6분, '석수동 관악산현대홈타운'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주 후기를 ...

정비·개발/공급

관악역·욕실 2개·주차 1대 조합이 가격 대비 생활 품질이다. 안양/석수 생활권 선호를 현장에서 확인해야 한다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 석수경남아너스빌(6.3억, 전용 79㎡, 도보 5.1분)
• 인창4단지주공(6.3억, 전용 59㎡, 도보 10.6분)
• 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

관악산현대홈타운은 6.3억에 관악역 도보 4.7분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 14.5% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 25건; 최근 5년 전세 72건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

704세대 규모, 매매 매물 28개, 최근 24개월 매매 25건, 최근 5년 전세 72건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 42분, 실제 도보 5.1분, 욕실 2, 주차 0.96대를 먼저 본다. 공개후기: 주소: 경기 안양시 만안구 경수대로1219번길 8 (석수동 168-4, 석수경남아너스빌), 세대수: 총 704세대, 석수경남아너스빌 최근 매매가: 32평 6억, 교통: 관악역 1호선 도보 5분, '석수동 석수경남아너스빌'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주 후기를 ...

정비·개발/공급

전용 79㎡·욕실 2개·관악역 접근이 실거주형이다. 2027년 입주 조건이면 투자 실행성은 낮아진다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 관악산현대홈타운(6.3억, 전용 59㎡, 도보 4.7분)
• 인창4단지주공(6.3억, 전용 59㎡, 도보 10.6분)
• 동부(6.1억, 전용 54㎡, 도보 7.3분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

석수경남아너스빌은 6.3억에 관악역 도보 5.1분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 45.1% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 19건; 최근 5년 전세 45건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

1980세대 규모, 매매 매물 28개, 최근 24개월 매매 19건, 최근 5년 전세 45건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 41분, 실제 도보 8.7분, 욕실 1, 주차 0.62대를 먼저 본다. 공개후기: 주소: 서울 노원구 섬밭로 229 (하계동 271-3, 극동건영벽산), 세대수: 총 1,980세대, 극동건영벽산 최근 매매가: 20평 4억, 교통: 하계역 7호선 도보 5분, '하계동 극동건영벽산'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주 후기를 확인해보세요

정비·개발/공급

하계동 대단지 구축·노원 학군/생활권 수요가 핵심이다. 주차 부족은 실거주 할인 요인이다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분)
• 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분)
• 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

극동.건영.벽산은 6.8억에 하계역 도보 8.7분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 32.7% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 9건; 최근 5년 전세 31건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

573세대 규모, 매매 매물 14개, 최근 24개월 매매 9건, 최근 5년 전세 31건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 44분, 실제 도보 4.6분, 욕실 2, 주차 1.00대를 먼저 본다. 공개후기: 인창동 건영아파트의 실제 거주자들의 리뷰, 시세/실거래가 정보, 매매/전세/월세 매물, 층간소음/주차/관리비 정보를 확인해보세요 (경기 구리시 동구릉로 151, 경기 구리시 인창동 474)

정비·개발/공급

동구릉역 초근접·전용 83㎡·욕실 2개 조합이 가격 대비 상품성이다. 거래량은 약해 협상형으로 봐야 한다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 중계무지개(7억, 전용 49㎡, 도보 7.5분)
• 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분)
• 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

건영은 6.9억에 동구릉역 도보 4.6분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 57.3% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 53건; 최근 5년 전세 333건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

2433세대 규모, 매매 매물 37개, 최근 24개월 매매 53건, 최근 5년 전세 333건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 43분, 실제 도보 7.5분, 욕실 1, 주차 0.36대를 먼저 본다. 공개후기: 아이가 어릴 때 자본금 모으면서 살기에 양호하다는 평가가 있다는 이야기가 반복됐다. 아이가 초등학교 고학년이 되기 전까지 버티기에 인프라 면에서는 노원구 안에서 손꼽히는 단지다. 중계무지개마을에서 가깝게 산책할 수 있는 당현천과 입주민의 생생한 후기 ...

정비·개발/공급

신탁방식 재건축 추진 보도가 있어 장기 옵션은 있으나, 욕실 1개·주차 0.36대의 실거주 비용을 가격에 반영해야 한다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 건영(6.9억, 전용 83㎡, 도보 4.6분)
• 신림동부(6.8억, 전용 50㎡, 도보 5.8분)
• 삼환(6.8억, 전용 59㎡, 도보 7.8분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

중계무지개은 7억에 중계역 도보 7.5분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값과 ±5% 안쪽이라 급매보다는 정상 호가에 가깝다; 최근 24개월 매매 26건; 최근 5년 전세 93건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

680세대 규모, 매매 매물 15개, 최근 24개월 매매 26건, 최근 5년 전세 93건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 42분, 실제 도보 8.4분, 욕실 1, 주차 1.16대를 먼저 본다. 공개후기: 왜 교문아파트 (교문대우+교문동양고속)인가? 교문아파트는 교문대우아파트와 교문동양고속아파트를 합쳐서 일컫는 말입니다 네이버와 아실에 들어가면 약간 혼동돼서 사용하는데, 일단 교문아파트라고 말하면 될듯합니다

정비·개발/공급

8호선 연장 생활권 편입 효과가 핵심이나, 서울 주소가 아니므로 환금성은 구리 내 대체재와 비교해야 한다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 래미안도봉(7.5억, 전용 84㎡, 도보 0.9분)
• 플루리움4,5단지(7.8억, 전용 134㎡, 도보 4.0분)
• 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

교문대우,동양고속은 7.5억에 장자호수공원역 도보 8.4분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 25.0% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 19건; 최근 5년 전세 61건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

448세대 규모, 매매 매물 22개, 최근 24개월 매매 19건, 최근 5년 전세 61건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 41분, 실제 도보 0.9분, 욕실 2, 주차 1.09대를 먼저 본다. 공개후기: 주소: 서울 도봉구 도봉로170길 40 (도봉동 655, 래미안도봉아파트), 세대수: 총 448세대, 래미안도봉아파트 최근 매매가: 23평 5억, 교통: 도봉역 1호선 도보 2분, '도봉동 래미안도봉아파트'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주 후기를 확인해보세요

정비·개발/공급

도봉역 1분권과 브랜드·욕실 2개가 실거주 안정성이다. 서울 북단 입지는 수요층을 좁힐 수 있다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 교문대우,동양고속(7.5억, 전용 61㎡, 도보 8.4분)
• 플루리움4,5단지(7.8억, 전용 134㎡, 도보 4.0분)
• 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

래미안도봉은 7.5억에 도봉역 도보 0.9분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

동일 평형 중앙값이 확보되지 않아 가격 판단은 현재 호가 범위·최근 거래량·대체 단지 가격으로 보수적으로만 본다; 최근 24개월 매매 건수 미확보; 최근 5년 전세 건수 미확보. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

2042세대 규모, 매매 매물 112개, 최근 24개월 매매 미확보, 최근 5년 전세 미확보을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 46분, 실제 도보 4.0분, 욕실 2, 주차 1.88대를 먼저 본다. 공개후기: 주소: 경기 남양주시 도농로 34 (다산동 4002-1, 플루리움5단지), 세대수: 총 5,877세대, 플루리움5단지 최근 매매가: 49평 7억, 교통: 도농역 경의중앙선 도보 8분, '다산동 플루리움5단지'의 실시간 시세/가격/매물, 주차/관리비, 실거주 후기를 확인해보세요

정비·개발/공급

전용 134㎡·주차 1.88대·도농역 접근은 압도적 면적형이다. 대형평형 환금성은 별도 할인 기준이 필요하다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 주공뜨란채(8억, 전용 59㎡, 도보 5.8분)
• 래미안도봉(7.5억, 전용 84㎡, 도보 0.9분)
• 교문대우,동양고속(7.5억, 전용 61㎡, 도보 8.4분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

플루리움4,5단지은 7.8억에 도농역 도보 4.0분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.

가격 판단

현재 호가는 2026년 매매 중앙값 대비 약 11.1% 높아 협상 없이는 비싸게 접근할 위험이 있다; 최근 24개월 매매 52건; 최근 5년 전세 125건. 협상 기준은 최근 같은 면적 거래와 현재 최저 호가 중 낮은 쪽을 기준으로 잡고, 8억대 후보는 추가 할인 또는 압도적 상품성이 없으면 보류한다.

환금성 / 전세 방어

682세대 규모, 매매 매물 21개, 최근 24개월 매매 52건, 최근 5년 전세 125건을 함께 본다. 매물/세대수와 거래량이 같이 높으면 협상은 가능하되 매도 경쟁도 크다. 전세 표본이 약한 후보는 잔금 여유를 더 크게 잡는다.

실거주 리스크

사용자 우선순위 기준으로 통근 39분, 실제 도보 1.7분, 욕실 1, 주차 1.11대를 먼저 본다. 공개후기: 경기도 아파트 정보 입니다.경기도 구리에 위치한 구리우성한양아파트- 1994년식- 682세대 총 8개동- 8호선 장자호수공원역 역세권무주택자 신혼부부 ...

정비·개발/공급

장자호수공원역 초근접과 구리 8호선 축이 강점이다. 8억대라서 실거래 대비 과호가 여부가 우선이다. 직접 단지 단계와 광역 호재를 섞지 않고, 가격 상한은 공식 단계가 있는 경우에만 높인다.

비교 대체재

• 갈매역아이파크(8.4억, 전용 84㎡, 도보 4.7분)
• 동아에코빌(8.4억, 전용 60㎡, 도보 5.8분)
• 힐스테이트황금산(8.2억, 전용 84㎡, 도보 10.9분)

협상 기준

• 현재 호가가 최근 같은 면적 거래 중앙값보다 높으면 그 차이만큼은 깎아야 한다.
• 욕실 1개·주차 0.7대 미만 후보는 실거주 할인 없이는 상위 계약 후보로 올리지 않는다.
• 전세 표본이 약한 후보는 잔금 대비 현금 여유와 전세 맞춤 기간을 계약서 조건에 넣는다.

임장 체크

• 실제 출근 시간대 역 출입구까지 걸어 보고 횡단보도·경사·야간 조명을 확인한다.
• 욕실 수, 수리 연도, 배관·누수 이력, 샷시 교체 여부를 중개사에게 문자로 남긴다.
• 평일 밤 9시 이후 주차장 여유, 이중주차, 엘리베이터 대기, 지상철·도로 소음을 확인한다.
• 최근 같은 면적 실거래 3건과 현재 최저 호가를 중개사에게 받아 협상 기준을 재계산한다.

투자자 설득 문장

구리우성,한양은 8.3억에 장자호수공원역 도보 1.7분 조건을 사는 후보다. 다만 매수는 가격이 아니라 같은 생활권 대체재보다 통근·욕실·주차·전세 방어 중 최소 두 가지가 더 낫다는 증거가 유지될 때만 한다.