단순 카드 나열을 폐기하고, 단지 좌표 기반 위치도, 권역/생활권 묶음, 가격×환금성, 몸테크×리스크, 매물압력 비교를 한 페이지에 통합했습니다. 데이터는 기존 구조의 숫자를 그대로 사용하고, 의미 없는 그래프/대리점수는 쓰지 않았습니다.
원은 실제 단지 좌표를 정규화해 표시했습니다. 원 크기는 세대수, 색은 액션 상태입니다. 배경 지도 타일 없이 상대 위치만 보여주므로 위치감 보조용입니다.
낮은 진입가와 직주근접을 보는 축. 철도/도로 소음과 동선 단절을 가격으로 보상받아야 함.
거래량과 생활권 방어를 보는 축. jackpot보다는 환금성/전세방어가 핵심.
재건축/정비 기대가 집중된 권역. upside는 크지만 주차·노후·사업기간·매물압력까지 같이 봐야 함.
8호선/동부 생활권. 서울 핵심지는 아니지만 생활권·공원·전세수요로 방어하는 축.
1기신도시 환금성/전세수요 축. 서울 후보와 생활권이 달라 별도 비교해야 함.
안양역/관악역 실거주형. 면적·생활편의는 좋지만 서울 핵심 수요와 분리해 봐야 함.
서울 준구축 실거주형. 상승보다 보유 만족과 주차/연식 방어가 핵심.
x=현재 호가, y=5년 매매건수/세대수. 비싼데 회전이 약하면 환금성 리스크가 커집니다.
매매매물/세대수. 높으면 협상력일 수도 있지만, 매도 경쟁/기대감 과반영일 수도 있습니다.
이 표는 숫자 점수가 아니라 후보 thesis를 요약한 정성 매트릭스입니다. 정량 데이터가 아니라 리포트 판단의 위치도입니다.
| # | 후보/권역 | 상태 | 가격 | 전용 | 세대 | 5년/24M/전세 | 매물압력 | 협상/철회 기준 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 금천현대 서남 실거주/가성비 | A- | 6억 | 59.8㎡ | 996세대 | 110/60/324 | 4.6% | 5.8억대 제안, 6.1억 이상은 대체재 검토. |
| 2 | 태강 동북 균형/환금성 | A- | 6.4억 | 49.6㎡ | 1,676세대 | 304/173/777 | 2.7% | 6.4억은 균형형 최상단. 수리상태 나쁘면 6.2억대 협상. |
| 3 | 중계무지개 동북 재건축 벨트 | A- | 7.2억 | 59.3㎡ | 2,433세대 | 87/53/333 | 2.7% | 49㎡ 최근 6.5억 거래 기준 6.7~6.9억대면 공격 검토, 7.1억 이상 보류. |
| 4 | 월계 삼호4차 동북 재건축 벨트 | A- | 8.5억 | 50.2㎡ | 910세대 | 87/56/438 | 2.7% | 8.2억대 초중반 협상. 8.5억 고정이면 분담금·수리비·전세회수 리스크 보상 부족. |
| 5 | 상계주공12단지 동북 재건축 벨트 | B+ | 6.2억 | 49.9㎡ | 1,739세대 | 99/55/373 | 3.0% | 6.5억 이상이면 태강/금천현대/대림한숲과 비교해 보류. |
| 6 | 상계주공7단지 동북 재건축 벨트 | B+ | 7.5억 | 49.9㎡ | 2,634세대 | 84/56/346 | 4.4% | 7.2억 이하 가능성 확인 전 7.5억 호가는 보류. |
| 7 | 대림한숲 구리·동부 생활권 | B+ | 7.8억 | 62.2㎡ | 956세대 | 136/102/323 | 2.0% | 7.1~7.4억대면 균형형, 7.8억은 수리/층/전세조건 우수해야 함. |
| 8 | 초원7단지부영 평촌/1기신도시 | B+ | 8.5억 | 60㎡ | 1,743세대 | 197/111/638 | 1.1% | 8.5억은 예외. 서울 후보보다 생활만족/전세방어가 우선일 때만. |
| 9 | 석수경남아너스빌 안양/석수 실거주 | B | 6.1억 | 55.8㎡ | 704세대 | 46/25/72 | 8.7% | 6억대 초중반 조건부. 6.5억 이상이면 금천/태강/상계12 대비 약함. |
| 10 | 신내6단지시영 동북 균형/환금성 | B | 7억 | 59.8㎡ | 1,609세대 | 98/64/328 | 1.3% | 6억대 후반이면 가성비, 7.0억은 관찰. |
| 11 | 하계 극동·건영·벽산 동북 균형/환금성 | B | 7.6억 | 57.7㎡ | 1,980세대 | 23/19/45 | 3.2% | 6.8억 이하 조건부. 7억대면 태강/상계12와 비교 후 보류. |
| 12 | 안양 주공뜨란채 안양/석수 실거주 | B | 8억 | 59㎡ | 1,093세대 | 0/0/0 | 2.8% | 7억대 후반 또는 구조/수리/층 우수 시. |
| 13 | 독산중앙하이츠빌 서남 실거주/가성비 | B | 8.2억 | 84.9㎡ | 554세대 | 80/37/179 | 7.9% | 8.0억 이하 또는 84㎡ 실거주 가치가 명확할 때. |
| 14 | 동아에코빌 서울 준구축 실거주 | B | 8.4억 | 60.0㎡ | 1,253세대 | 0/0/0 | 1.3% | 8.1~8.2억대 또는 수리/잔금조건 우수할 때만. |
| 15 | 창동주공3단지 동북 재건축 벨트 | B | 8.5억 | 58.0㎡ | 2,856세대 | 35/25/210 | 1.4% | 8.1~8.2억대 대체 매물 있으면 검토, 8.5억 고정은 보류. |
| 16 | 상계주공9단지 동북 재건축 벨트 | C | 6.3억 | 49.9㎡ | 2,830세대 | 37/24/154 | 4.9% | 6.0억 이하 가격파괴 아니면 12단지/태강 우선. |
저가 역세권 대단지
6억, 독산역 접근, 996세대, 5년 매매 110건·전세 324건. 낮은 진입가와 회전이 실거주 방어 논리.
5.8억대 제안, 6.1억 이상은 대체재 검토.
거래량·전세방어형
5년 매매 304건·전세 777건. 직접 재건축보다 6억대 환금성/전세방어로 사는 후보.
6.4억은 균형형 최상단. 수리상태 나쁘면 6.2억대 협상.
학군·재건축 추진 균형형
중계역/학원가/2,433세대와 예비신탁사 선정 근거. 7억대에서 재건축 기대와 환금성이 동시에 선다.
49㎡ 최근 6.5억 거래 기준 6.7~6.9억대면 공격 검토, 7.1억 이상 보류.
공격형 재건축 옵션
광운대역세권/GTX-C/정비계획 공람 보도가 겹친 직접 촉매형. 8.5억 상단이라 가격협상이 없으면 위험하지만 상승 옵션은 가장 선명하다.
8.2억대 초중반 협상. 8.5억 고정이면 분담금·수리비·전세회수 리스크 보상 부족.
저가 진입 재건축 옵션
6.2억, 1,739세대, 마들역 접근, 전세 373건. 싸게 장기 복합정비를 기다리는 구조.
6.5억 이상이면 태강/금천현대/대림한숲과 비교해 보류.
노원역 복합정비축
노원역 접근·2,634세대·복합정비축은 강하지만 매매 매물 117개가 가격협상 전제.
7.2억 이하 가능성 확인 전 7.5억 호가는 보류.
구리 생활권 균형형
장자호수공원역 접근, 5년 매매 136건·전세 323건. 구리 8호선 축의 생활권/환금성형.
7.1~7.4억대면 균형형, 7.8억은 수리/층/전세조건 우수해야 함.
1기신도시 환금성형
평촌역·1,743세대·매매 197건·전세 638건. 서울 후보와 다른 안정적 전세수요 축.
8.5억은 예외. 서울 후보보다 생활만족/전세방어가 우선일 때만.
면적 우위 실거주형
6.1억에 79㎡, 704세대, 주차 0.96대. 같은 예산 대비 면적 우위.
6억대 초중반 조건부. 6.5억 이상이면 금천/태강/상계12 대비 약함.
대단지 저용적률 장기형
1,609세대·용적률 187%·전세 328건. 직접 단계는 약하지만 장기 가성비 후보.
6억대 후반이면 가성비, 7.0억은 관찰.
7호선 대단지 구축
하계역 7호선·1,980세대. 교통가치는 강하지만 거래량/주차가 약하다.
6.8억 이하 조건부. 7억대면 태강/상계12와 비교 후 보류.
안양역 대단지
안양역·1,093세대·방3/화2 구조 신호. 실거주 만족은 높지만 8억은 상단.
7억대 후반 또는 구조/수리/층 우수 시.
독산역 준구축 대형
독산역 초근접 84㎡, 554세대, 매매 80건·전세 179건. 실거주 면적과 역접근성 장점.
8.0억 이하 또는 84㎡ 실거주 가치가 명확할 때.
서울 준구축 실거주형
상월곡역·1,253세대·2003년식·주차 1.27대. 실거주 안정성은 좋지만 8.4억 59㎡는 비싸다.
8.1~8.2억대 또는 수리/잔금조건 우수할 때만.
광역개발 장기형
창동역권·2,856세대·GTX-C/서울아레나 광역 호재. 단지 자체 단계는 초기.
8.1~8.2억대 대체 매물 있으면 검토, 8.5억 고정은 보류.
대단지지만 매물 부담
2,830세대·6.3억이나 매물 140개, 5년 매매 37건. 기대감보다 매도경쟁이 더 커 보류.
6.0억 이하 가격파괴 아니면 12단지/태강 우선.